1. 서론
법률적으로 개인의 소유를 인정받는 방법은 동산의 경우 '점유'이고, 부동산의 경우는 '등기'의 방식입니다. 그런데 베트남은 사회주의 공화국이어서 토지에 대한 소유는 일괄적으로 국가의 소유가 되어 소유권이 아니라 사용권으로 분리해서 취급하고 있습니다. 더욱이 지상권 중심의 소유권에 대해서도 외국인의 취득은 몇 가지 중요한 제한 사항을 갖고 있음을 유의해야 합니다. 베트남의 부동산 시장은 현재 활발한 성장세를 보이고 있으며, 다양한 유형의 부동산들이 거래되고 있습니다. 주요 도시인 하노이와 호치민시를 중심으로 고층 아파트, 빌라, 상업용 부동산 등 다양한 형태의 부동산들이 활발하게 거래되고 있습니다.
최근 베트남 부동산 시장이 침체되어 왔으나, 2024년 들어 점진적인 회복세를 보이고 있으며, 특히 북부 지역을 중심으로 활기를 띠고 있습니다. 2025년에는 주거용 부동산 공급이 더욱 증가할 것으로 예상되며, 고급 아파트와 빌라에 대한 수요가 증가할 것으로 전망됩니다.
따라서 외국인이 베트남에서 부동산을 취득하는 것은 복잡하지만, 법률 전문가의 도움을 받고 관련 규정을 준수하면 가능합니다. 아래와 같은 주요 제한 사항을 숙지하고, 신중하게 절차를 진행하는 것이 중요합니다.
다음은 일반적인 절차와 주요 고려 사항입니다.
2. 외국인의 부동산 취득 시 주요 제한 사항
- 토지 소유권 제한: 외국인은 베트남에서 토지를 직접 소유할 수 없습니다. 토지는 국가 소유이며, 외국인은 토지 사용권을 임대하는 방식으로만 부동산을 취득할 수 있습니다.
- 주택 소유 제한: 외국인은 주택의 구입은 불가능하고 정부가 승인한 특정 주택 개발 프로젝트 내의 아파트 및 빌라만 구입할 수 있습니다. 또한, 외국인 소유 비율은 프로젝트별로 제한될 수 있습니다. 일반적으로 전체 분양물량의 30% 정도를 외국인에게 공급하고 있습니다.
- 소유 기간의 제한: 외국인이 주택을 소유할 수 있는 기간은 최대 50년이며, 조건에 따라서 1회에 한해서 50년 연장이 가능합니다.
- 주택 소유 한도: 아파트의 경우 한 동(棟)의 세대수 중 30% 이하, 단독주택의 경우 총세대수의 10%로 제한되어 있습니다.
- 구매 가능 대상의 제한: 외국인 개인은 베트남 출입국 사무소의 입국 증명 직인이 찍힌 유효한 여권이 있는 경우에만 아파트를 구매할 수 있습니다. 외국 기업의 경우에는 해당 직원의 거주용으로만 주택을 구입할 수 있으며, 사무실로 사용하거나 임대하는 것은 금지되어 있습니다.
- 구매 가능 주택의 제한: 외국인이나 외국기업이 구입할 수 있는 주택은 상업 주택 건설 프로젝트 내의 주택에 한정되어 있습니다.
- 이 외에도 베트남 부동산 관련 법규는 지속적으로 변하기 때문에 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다.
3 레드북과 핑크북
베트남 '핑크북(Sổ hồng)'은 부동산 소유권 증명서로, 베트남 부동산 시장에서 중요한 위치를 차지하고 있습니다. 그럼에도 베트남은 과거 사회주의 국가 체제에서 토지 및 주택에 대한 개인 소유권이 명확하지 않았습니다. 경제 개방과 함께 부동산 시장이 성장하면서 개인의 소유권을 보장하고 부동산 거래의 투명성을 높이기 위한 필요성이 대두되었습니다. 이에 따라 베트남 정부는 부동산 소유권 증명 시스템을 구축하고, 핑크북을 도입했습니다. 2015년 7월 주택법이 개정되면서 외국인의 주택 소유권 및 핑크북 발급 관련 규정이 구체화되었던 것입니다. 이 개정은 외국인에게 핑크북발급을 하는 데 있어서 중요한 계기가 되었습니다.
핑크북은 '주택 및 토지 관련 자산 소유권 증명서'의 별칭이며, 표지 색깔이 분홍색이기 때문에 핑크북이라고 불리게 되었습니다. 이는 베트남 부동산 시장에서 가장 중요한 법적 문서 중 하나로 자리 잡았던바 이는 부동산 거래, 담보 대출 등 다양한 법적 활동에 필수적입니다. 하지만 핑크북 발급 과정은 여전히 복잡하고 시간이 오래 걸리는 경우가 많으며, 특히 외국인의 경우 더욱 그렇습니다. 최근 베트남 정부는 외국인의 부동산 투자 및 소유 관련 정책을 정비하면서, 핑크북 발급을 통해 외국인 투자 정보를 확인하고 세무국과 정보를 공유하는 등 부동산 관리 강화에 나서고 있습니다. 호찌민시와 같은 주요 도시에서는 핑크북 발급 지연 문제를 해결하기 위해 행정 지원을 강화하고 있습니다.
응웬 또안 탕(Nguyen Toan Thang) 자연자원환경국장은 “주택소유권증명서 발급 전담 특별 태스크포스(TF)가 지난해 11월 출범 이후 아파트와 주택·토지·오피스텔을 비롯한 80개 상업용 주거 사업, 4만 9438호에 대한 검토를 진행해 지난 23일 기준 51개 주거사업에 대한 난제를 해결하고, 3만 8363호에 대한 증서 발급을 완료했다”라고 설명했는데, 여기서 지난해란 2024년을 의미합니다. 베트남 부동산 시장에 투자하려는 외국인은 핑크북 관련 정보를 충분히 숙지하고, 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.
핑크북은 토지 사용권과 건물 또는 주택에 대한 소유권을 동시에 증명하는 문서입니다. 그러나 토지 사용권만 증명하는 '레드북(Sổ đỏ)'과는 차이가 있습니다. 베트남에서 부동산 권리를 증명하는 대표적인 서류는 '핑크북'과 '레드북'입니다. 두 문서 모두 중요한 법적 효력을 가지지만, 그 내용과 범위에는 차이가 있는바 그 세부 내역은 다음과 같습니다.
레드북(Red Book): 토지 사용권 증명서
- 레드북은 '토지 사용권 증명서(Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)'로, 토지 사용에 대한 권리를 증명하는 문서입니다. 즉, 토지를 사용할 권리는 있지만, 토지 자체의 소유권을 의미하지는 않습니다. 주로 농촌 지역의 토지 사용권 증명에 사용됩니다.
핑크북(Pink Book): 주택 및 토지 관련 자산 소유권 증명서
- 핑크북은 '주택 및 토지 관련 자산 소유권 증명서(Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhàởvà quyền sử dụng đất ở)'로, 토지 사용권과 함께 건물 또는 주택에 대한 소유권을 동시에 증명하는 문서입니다. 도시 지역의 주택이나 아파트 소유권 증명에 주로 사용됩니다. 즉, 토지 사용권과 함께 건물 소유권을 모두 가지고 있음을 의미합니다.
4. 일반적인 부동산 취득 절차
4.1 부동산 선택 및 계약: 신뢰할 수 있는 부동산 중개인을 통해 원하는 부동산을 선택합니다. 판매자와 부동산 구매 계약을 체결합니다.
4.2 계약서 공증: 계약서는 반드시 공증을 받아야 합니다.
4.3 대금 지불: 계약 조건에 따라 대금을 지불합니다. 베트남 은행을 통해 자금을 이체하는 것이 안전합니다.
4.4 소유권 등록 (핑크북): 관할 관청에 소유권 등록을 신청합니다. 핑크북(주택 및 토지 관련 자산 소유권 증명서)을 발급받습니다.
4.5 세금 납부: 부동산 취득 관련 세금을 납부해야 합니다.
참고적으로 베트남에서 부동산 취득 시 발생하는 몇 가지 유형의 세금을 알아보면, 부동산 취득시 등록세를 납부해야 합니다. 이는 부동산 소유권 등록 시 발생하는 세금입니다. 취득세와 유사한 개념으로 볼 수 있으며, 일반적으로 부동산 가격의 0.5%가 부과됩니다. 도시별, 부동산 유형별로 약간의 차이가 있을 수 있지만, 일반적으로 전국적으로 통일된 세율이 적용됩니다. 한국과 달리 베트남은 취득세는 없으나 핑크북을 발급받을 경우 등록세를 납부하여야 합니다. 여기에는 부가가치세가 부과됩니다. 새로 분양되는 주택을 구매할 경우 구입금액의 10%의 부가가치세가 부과됩니다. 이는 신규 분양에만 해당하며, 기존 주택 거래에는 적용되지 않습니다. 이외에 토지세가 있는데, 외국인의 경우 일반적으로 토지세를 납부하지 않습니다만 베트남 법규의 변경으로 납부 의무가 발생할 수 있습니다. 부동산을 양도할 때에는 개인 소득세가 발생합니다. 개인의 경우 양도차익이 아닌 양도 가격 전체의 2%가 부과됩니다. 법인의 경우 양도차익의 20%가 부과됩니다.
5. 외국인의 부동산 취득시 주의사항
베트남 부동산 관련 세법은 복잡하고 자주 변경되므로, 반드시 현지 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 세금 관련 정보를 확인할 때는 최신 법규를 기준으로 해야 합니다. 외국인으로서 베트남 부동산 취득 시 주의 사항을 정리해 보면 다음과 같습니다.
- 법률 자문: 베트남 부동산 관련 법규는 복잡하고 자주 변경되므로, 반드시 현지 변호사나 부동산 전문가의 자문을 받는 것이 좋습니다.
- 자금 출처: 어느 나라나 마찬가지이겠지만, 자금 출처를 명확히 하고, 관련 서류를 준비해야 합니다.
- 핑크북 확인: 핑크북은 매우 중요한 문서이므로, 발급 여부와 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 이때 등록세를 내야합니다.
외국인의 베트남 부동산 투자에 대한 최신 정보는 베트남 건설부 웹사이트 또는 주베트남 대한민국 대사관 웹사이트에서 확인할 수 있습니다.
6. 결론
베트남에서 외국인으로서 부동산을 취득하는 것은 여러 기회와 동시에 몇 가지 제약 사항을 수반합니다. 그럼에도 부동산을 취득함에 있어 장점을 갖고 있습니다. 무엇보다 부동산 취득은 투자기회를 제공합니다. 요즘은 China +1 시대로, 수많은 외국기업들이 베트남으로 오고 있어 거주 목적의 부동산에 대한 수요가 계속 증가하고 있습니다. 이에 따라 베트남은 빠르게 성장하는 경제와 함께 부동산 시장 역시 성장 잠재력이 높습니다. 특히 주요 도시의 부동산은 장기적으로 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 또한 임대수익도 작지 않습니다. 베트남의 도시 지역은 외국인 거주자와 관광객이 많아 임대 수요가 높아서 부동산을 임대하여 안정적인 수익을 창출할 수 있습니다. 그러나 무엇보다 큰 장점은 베트남에서 장기 거주를 원하는 외국인에게 자신만의 주거 공간을 확보할 수 있는 기회를 제공한다는 것입니다. 장기적으로 거주하는 외국인이라면 임대료를 매월 상당액수로 지불하여야 하므로 부동산을 구입하는 것은 이런 면에서 거주 비용을 줄여나갈 수 있는 방책이 될 것입니다.
베트남에서 외국인이 부동산을 취득하는 것은 투자 및 거주 측면에서 매력적인 기회를 제공하지만, 법적 제한과 복잡한 절차를 신중하게 고려해야 합니다. 따라서 개인적인 상황을 보고 판단하여 부동산 구매를 결정하면 될 것입니다.